Как да рефинансирате заем

Съдържание

• етапи
• Част 1 Защо да рефинансирате заем
• Част 2 Как да рефинансирате заем
• Част 3 При рефинансиране на заем

Ако лихвеният процент от един или повече кредита е твърде висок, можете да ги рефинансирате. Рефинансирането на заем включва изплащане на заема предсрочно, докато паралелно вземате заеми с по-ниска лихва. Тази операция може да ви позволи да се възползвате от спад на лихвите. Рефинансирането се отнася главно до заеми с фиксиран лихвен процент, тъй като заемите с плаваща лихва позволяват да се възползват от намаляване на лихвите. За да рефинансирате заем с фиксирана лихва обаче, трябва да платите неустойки за предплащане.

етапи

Част 1 Защо да рефинансирате заем

Рефинансирането на кредит може да има много ползи, но първо трябва да попитате защо искате да рефинансирате кредита си.

1. 
   

   
   Вашата лихва е твърде висока Основната причина за рефинансиране на заем е да получите по-ниска лихва, отколкото имате в момента.Рефинансирането е полезно само ако можете да получите много по-нисък лихвен процент от текущия лихвен процент и все още имате много за изплащане.
   • Някои неустойки за предплащане понякога могат да увеличат до 3% от непогасения капитал.
   • Ранното погасяване е интересно, когато лихвите са спаднали рязко или ако финансовото ви състояние се е подобрило значително от деня, в който сте взели заема.
     • На тази връзка ще намерите барометър на лихвите според вашия регион, както и история на ипотечните лихви. Тази информация се актуализира редовно.
2. Не трябва да изпускаме от поглед факта, че решението за рефинансиране на дълга остава изключителна и платена ситуация за преодоляване на временна трудност в баланса на личните му финанси. Не използвайте да изричате още повече без допълнителни усилия за дълг. Можете да прочетете подробна дефиниция по посочени въпроси и техники на дълга (източник). Фискалната дисциплина остава най-ефективната и ефикасна оптимална гаранция за здравословен финансов живот, с изключение на непредвидими житейски злополуки (уволнение, болест, раздяла и др.).

3. 
   

   
   
   
   Намалете размера на плащанията. Честа причина за рефинансиране на заем е желанието за намаляване на месечните плащания. Като преструктурирате текущия си заем, можете да намалите месечните си разходи, като погасите кредита си за по-дълъг период.

4. 
   

   
   Консолидация на дълга. Консолидирането на дълга може да ви помогне да намалите дълга си, като обедините различните си заеми. Можете да спестите от лихва и ще ви трябва само едно плащане за всички ваши кредити.
   • Консолидирането на дълга може да ви позволи да удължите срока на кредита си, за да намалите месечните си плащания.
   • Ипотечните кредити могат да се амортизират до 25 години.
   • Консолидирането ви позволява да добавите сума към ипотеката, за да получите по-нисък лихвен процент от конвенционалните заеми или кредитни карти.

5. 
   

   
   
   
   Ясни пари. Рефинансирането ви позволява да изчиствате пари, за да извършвате месечни плащания или да балансирате общия си бюджет, като добавите сума към заема си.
6. Финансира нов проект. Рефинансирането ви позволява да вземете заем в нета на стойност, за да обновите дома си, да финансирате нов имот, да купите нова кола и т.н.
   • Заемите от собствен капитал и кредитни линии предлагат по-ниска лихва, отколкото някои други видове заеми и ви дават достъп до нов кредит за конкретни разходи.
   • Ако притежавате дом, можете да използвате нетната му стойност, за да намалите месечните си разходи.

7. 
   

   
   Рефинансирайте втори път. Имайте предвид, че можете да рефинансирате един (или повече) кредит втори път (всъщност толкова пъти, колкото искате), след като подобрите кредита си.
   • Рефинансираният заем ви позволява да възстановите цялостния си кредит с по-голяма лекота.

Част 2 Как да рефинансирате заем

Има различни начини за рефинансиране на заем. Изберете тази, която най-добре отговаря на вашите нужди.

1. 
   

   
   Намалете ипотечния си кредит. Намаляването на ипотеката ви позволява да спестите хиляди евро с много проста стратегия. Като правите допълнителни плащания редовно, можете да спестите до 20 000 евро за 2 години, като плащате допълнителни 10 евро всяка седмица, тъй като спестявате лихва, като изплащате кредита си по-бързо.
   • Друго предимство от намаляването на вашата ипотека е фактът, че спестявайки по този начин, не е нужно да се притеснявате да плащате данъци върху спестените суми.
   • Когато започнете да изплащате заема си, по-голямата част от вашите плащания се използват за покриване на лихвата върху заетата сума. При нормални плащания са необходими средно 5 години, за да видите как капиталът на ипотека започва да намалява.

2. 
   

   
   Седмични плащания. Като извършвате месечни плащания, правите 12 плащания за година. Извършвайки седмични плащания, вие очаквате да правите 4 плащания месечно, така че 48 годишни плащания (12 x 4). Година обаче има 52 седмици, а понякога и 53. Като извършвате седмични плащания, ще погасите заема по-бързо и ще платите по-малко лихва.
3. Направете допълнителни плащания. Извършването на допълнителни плащания включва плащане на едно или повече допълнителни плащания към вашите редовни плащания. Например, ако продадете мебел или електронно устройство, спечелите лотария или имате неочакван паричен поток, направете допълнително плащане, за да намалите заема си, вместо да го изразходвате излишно.

4. 
   

   
   Намалете продължителността на вашия заем. За да намалите продължителността на вашата ипотека, трябва да плащате по-високи месечни (или седмични) суми. Това ще ви позволи да се освободите по-бързо от ипотеката.
   • За да погасите ипотека от 200 000 евро с лихва 7% за 25 години, ще платите 224 000 евро лихва (в допълнение към капитала). Същата ипотека, разпространена през 15 години, разбира се, генерира увеличение на плащанията, но ще спестите повече от 100 000 евро лихва! Какво да се запитате, нали?
5. Консолидирайте дълговете си. Консолидирането на вашите банкови карти с по-ниска лихва може значително да намали разходите за лихви (въз основа на тарифите, начислени за тези банкови карти).
   • Консолидацията може да ви даде по-нисък общ лихвен процент от процента на всички ваши натрупани дългове. Можете също така да удължите срока за намаляване на плащанията.
     • Ако удължите срока, все още имате възможност да платите повече от минималната сума по всяко време.

6. 
   

   
   Възползвайте се от дома си. Използвайки дома си като обезпечение за заем, можете да договорите по-ниска лихва за всичките си консолидирани дългове. Можете да удължите периода на погасяване, като намалите размера на плащанията си.

7. 
   

   
   Групирайте дълговете си на едно и също място. Обединявайки дълговете си в една институция, ще спестите време. Някои институции ви позволяват да осъществявате достъп до своите акаунти както през деня, така и през нощта чрез банкиране на живо, мобилни услуги и телефонно банкиране.
   • Някои банки ви предлагат персонализирани планове за рефинансиране, които ви позволяват да консолидирате дълговете си в една и съща компания, например банката BNP Paribas.
8. Рефинансиране на заем в друга банка. Външното рефинансиране ви позволява да направите значителни спестявания. Представете си, че сте взели назаем 200 000 евро през 2008 г., подлежащи на погасяване за 20 години с фиксирана ставка 5% и плащате месечно плащане в размер на 1 307 евро. През 2013 г. друг банкер финансира обратното изкупуване на вашия заем с нов кредит от 165 000 евро (което е основният баланс), подлежащ на погасяване след 15 години с фиксирана ставка от 3,50%. Вашето ново месечно плащане е 1,187 евро. Имате печалба от 120 евро на месец, което представлява общо 21 600 евро (120 x 12 x 15).
   • Разбира се, че трябва да заплатите разходите по операцията, обезщетението, което трябва да платите на банкера, на когото се отказвате, със сълза на окото (в случая приблизително 2000 евро), първоначалните такси за ипотека, различни разходи (около 300 евро) и такси нов кредит (приблизително 5300 евро). Общо: 7 600 евро.

9. 
   

   
   Разходите за рефинансиране. Дори да спестите пари в дългосрочен план, рефинансирането води до разходи. Има определени такси, които не можете да избегнете. Различните такси, които ще трябва да платите, са показани по-долу.
   • Таксата за заявление, Трябва да платите такса за обработка на банката, организираща рефинансирането. Тези разходи са пропорционални на размера на заема и обикновено представляват между 500 и 1000 евро.
     • Таксите са по договаряне.
   • ЛИРА, LIRA (обезщетение за предплащане) не може да надвишава един семестър лихва или 3% от непогасения капитал. LIRA обаче не се прилага за рефинансиране с променливи лихвени проценти.
   • Гаранционни такси, Това отнема между 1,25 и 1,50% от заемната сума за депозита (част се връща след възстановяването ви) и около 2% за ипотеката. И в двата случая тези разходи са включени в рефинансирането. Ако трябва да увеличите ипотеката, очаквайте такса от 0,5% до 2% от сумата на ипотечния кредит (тези такси могат да бъдат договорени с рефинансиращата банка).
   • Брокерски такси, Таксата на брокера е 5% от сумата на заема, съответстваща на вашето рефинансиране.
   • Нотариални такси, Ако става въпрос за ипотека, обикновено нотариалните такси се изчисляват на 8% за придобиване на старо жилище. Този процент обаче може да бъде променлив.
     • Част от таксата се изчислява върху сумата на заема на спад, но другата остава фиксирана. Ако има отказ от ипотека, трябва да заплатите и нотариални такси.
   • Застраховка за смърт и инвалидност, Разходите за застраховка за смърт и инвалидност варират от 0,25% до 0,65% от общата ефективна ставка. Не всички банки обаче изискват застраховка.

10. 
    

    
    Рефинансиране с променлива лихва. Уреждайки рефинансиране със заем с променлива лихва, рискувате да видите увеличението на лихвата. Изберете за предпочитане за ограничен лихвен процент, който е револвиращ лихвен заем.
    • Дори ако пазарът се промени и лихвите се повишат, ограниченият лихвен процент ще има ограничен лихвен процент. Ако например се регистрирате за заем с 6% лимит, той няма да може да надхвърли 7% или под 5% (вариант от 1%). Тази промяна също може да бъде договорена на 2%.
      • Ограничената ставка е a с ограничена ставка, Това е предпочитана лихва в контекста на дългосрочен кредит.
11. Симулаторите. Преди да направите избор за банка за рефинансиране на вашия кредит, можете да извършите симулация, за да разберете дали условията за лихвен процент сега са благоприятни за вашето рефинансиране. Ще намерите различни симулатори, като направите търсене в интернет. Сред различните симулатори можете да намерите:
    • Финанси Имо. France Immo предлага широка гама от финансови симулатори:
      • изчисляване на покупката на недвижими имоти
      • изчисляване на нивото на задлъжнялост
      • изглаждане на заем
      • изчисляване на гаранции
      • симулатор за обратно изкупуване на потребителски и недвижими имоти
12. Рефинансиращите компании. Някои компании предлагат помощ, за да направят бързо проучване на вашия файл и да намерят най-добрите решения за вашия случай. Сред тях са:
    • Домус кредит
    • Finadéa

13. 
    

    
    Компанията Empruntis. Компанията Empruntis ви предоставя много инструменти за анализиране и изчисляване в най-добрия случай на персонализирана тарифа въз основа на регионалните пазари във Франция.
    • Empruntis ви предлага и удобен калкулатор, който ви позволява да определяте нотариалните си такси, месечните си плащания и покупателната способност.
14. Ръководството за спестявания. На уебсайта за спестяване на водачи ще намерите отличен симулатор, който ви позволява да изчислявате рефинансирането си според текущата си ситуация и лихвите, налични на френския пазар ден след ден.

15. 
    

    
    В SCI. SCI (компания за недвижими имоти) очевидно не е чудо решение, но ако е добре разбрана и добре използвана, тя е отличен инструмент за управление на вашите активи на собственост. Обикновено IBS не се препоръчва за покупка на основното ви местожителство, но може да има много предимства, като данъчна лихва (особено в областта на имуществото, капиталовите печалби или наемите).
    • За да напишете устав на НОИ, е почти задължително да се обърнете към професионалист (адвокат, данъчен експерт, юрисконсулт, нотариус). Направените разходи са около 1500 евро.

Част 3 При рефинансиране на заем

Интересът към рефинансирането се основава на идеята за получаване на по-добра ипотечна ставка. Не трябва да правите това по всяко време.

1. 
   

   
   Всички кредити не могат да бъдат рефинансирани! Основно, но неофициално правило е, че разликата между текущия ви кредитен курс и този, който искате да спечелите, трябва да бъде поне 1% за поне половината от оставащия мандат. Рефинансирането на вашия кредит може в този случай да стане интересно.
   • Преосмислянето на ипотека води до разходи (3 месеца лихва върху непогасения капитал по отношение на вътрешно рефинансиране, вдигане на ипотеката, такси и др.)
   • Подновяването на кредит изисква в много случаи да използвате нотариус.

2. 
   

   
   Изчислете цената на лихвата. Някои периоди са по-благоприятни за рефинансиране на вашия кредит, но във всеки случай трябва да следвате следните 3 принципа:
   • изчислете лихвената цена на текущата си ипотека
   • изчислява лихвените разходи (прогнозни) на рефинансирането на ипотечния кредит, като се вземат предвид определени неустойки, добавени към ипотечния кредит
   • изберете опцията с най-ниска цена за лихви
3. Тенденцията на годината. През 2014 г. кредитните институции понякога правят особено интересни предложения на своите клиенти с оглед появата на нови играчи в областта на финансите и заемите. Може да сте наясно, че има 3 вида рефинансиране, които са особено търсени:
   • Рефинансиране на недвижими имоти и потребителски кредит за собствениците на жилища
   • рефинансирането на потребителските дългове, реализирани само за наемателя и собственика
   • рефинансиране на жилищни заеми чрез собственика
     • Брокерите говорят за основното правило, че рефинансирането е изгодно само когато разликата в лихвения процент достигне минимум 1%, а останалият срок на кредита е най-малко 10 години.

4. 
   

   
   Финансовата стратегия. Ако искате да предвидите предварително установен график, имайте предвид тези фактори:
   • ограниченията, свързани с външен кредитен рейтинг
   • желанието за изземване особено благоприятни пазарни условия
   • изпълнението на глобална финансова стратегия, придружена от стратегия за прекъсване или промяна на обхвата
   • желанието за значително изменение на определени параметри на съществуващия кредит, като простото изменение е недостатъчно

5. 
   

   
   Лексикон на ипотечния кредит. Както и да е, ако искате да постигнете най-добри условия за рефинансиране, би било разумно да знаете някои думи, принадлежащи към езика на финансите. На този линк ще намерите изключително пълен лексикон (с обяснения).